離婚と住宅ローンの関係
離婚と住宅ローンの注意点
離婚をする際、住宅ローンの存在が問題になることがよくあります。
離婚に伴い、これまで住んでいた住宅を売却し、そのお金でローンを完済できてしまう場合には問題はありませんが、住宅を売却しない場合、また仮に住宅を売却したとしてもローンが残ってしまう場合（いわゆるオーバーローン）には、完済まで住宅ローンを支払う必要がでてきます。
この場合、どちらが住宅ローンを支払うのか、家の名義人は誰にするのか、連帯保証人になっていた元配偶者の取り扱いなどが問題となります。
自宅や土地を所有されている方は、まずは、名義人の確認、住宅ローンの残額、住宅ローン契約の内容、自宅や土地の評価額を調査することから始めましょう。
離婚による住宅の問題
✧ 支払い滞り問題
離婚をして、たとえば、収入の少ない一方が住宅に住み続け、住宅ローンの返済は収入が高い方が行うことで合意したとします。
しかし、住宅ローンの返済期間は通常長期にわたりますので、その間に経済的事情が変動するということはよくあり、途中から住宅ローンの支払いが滞ってしまうということも考えられます。
このため、住宅ローンを今後どちらが支払うか決まった場合には、公正証書などの強制執行に使用できる書面を作成することや、支払う元配偶者に過度に負担とならないよう保証人や担保をつけることが必要です。
また、もともと連帯保証人となっていた場合には、そのまま連帯保証人とするのか、代わりの人を見つけるのか、契約を組み換えるのか、などもよく考える必要があります。
✧ 不動産の所有権問題
住宅に住み続ける場合、住宅の名義人をご自分とされることをおすすめします。
住宅の所有名義を別れた元配偶者のままにしておくと、その元配偶者が所有権者として自由に処分することができてしまうことになり、第三者へ勝手に売られてしまうということを否定できず、急に立ち退きを要求されるおそれがあります。
もっとも、先ほどの住宅ローンと関連して、不動産の名義変更を行う場合、ローンの債権者である銀行の了承が必要となり、住宅ローンが残っている場合、資力要件がよほど信頼されない限り、名義変更が認められないということが多いのが現状です。
したがって、しっかりとした銀行対策・住宅ローンの返済計画を決める必要があるのです。
✧「贈与税」問題
財産分与に伴い得られた財産は、原則課税対象になりません。しかし、ローンを返済した後に名義変更となると、財産分与とは取り扱われず、その時点での贈与とみなされ、高額な贈与税が課される場合がありますので、注意が必要です。
離婚後の住宅売却
住宅ローンが残っているけれど、支払いができないといった状況に陥った場合の救済手段として「任意売却」が挙げられます。
任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得ることで不動産売却価格がローン残高を下回っても売却できる、という不動産取引のことです。
秘密厳守で行われ、市場の相場に近い価格で売却できること、引き渡し時期などの条件面にある程度融通がきく、というメリットもあります。
一方で、裁判所に介入してもらい「競売」をするという手段もありますが、これは非常に時間と手間がかかり、市場価格より相当低い価格となりうること、その他条件面も強制的に決められるというリスクがあります。
離婚後の人生設計として重要な要素ですので、まずは専門家へ相談されることをおすすめします。
投稿者プロフィール
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弁護士 仙台弁護士会所属
専門分野：離婚
経歴：仙台生まれ。仙台第一高等学校卒業後、上智大学文学部英文科に進学。卒業後、平成14年に弁護士登録。勅使河原協同法律事務所（仙台）を経て、平成24年に高橋善由記法律事務所を開業し、現在に至る。主に離婚問題の解決に従事し、相談者の抱えている問題に寄り添いながら最適な方法を提案し、新たな人生の始まりをサポートしている。
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